Усадьбы Сельское хозяйство Офис VIP For Vip
 О КОМПАНИИ| ПРОЕКТЫ| УЧАСТКИ| FOR VIP| СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ| УСЛУГИ| ОБЪЯВЛЕНИЯ| ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО|
 Документы

Документы -> 

Правовой режим земель с/х организаций

Основания возникновения прав на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций

В соответствии с положениями нового Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с законом основаниями возникновения права собственности на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций как юридического лица могут являться:

  • предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственным коммерческим организациям за плату, а в предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ случаях – бесплатно;
  • право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на здания, строения сооружения сельскохозяйственных коммерческих организаций в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, порождает возникновение соответствующего права использования земельного участка;
  • купля-продажа земельного участка;
  • приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах, конкурсах, аукционах;
  • продажа земельных участков фонда перераспределения земель местной администрацией на аукционе или по конкурсу (согласно п. 5 Указа Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы»);
  • передача земельного участка или его части, земельных долей (паев) в уставной капитал (складочный капитал) сельскохозяйственного предприятия (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1996 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»);
  • выкуп сельскохозяйственным предприятием земельных участков, остающихся сверх причитающихся хозяйству бесплатно по среднерайонной норме. Речь идет о тех случаях, когда в результате реорганизации колхозов, совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, согласно Положению, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 4 сентября 1992 года № 708 («О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса») площадь земель, выделенных гражданам, имеющим право на получение земельных долей бесплатно, окажется в своей совокупности меньше площади прежних земельных угодий хозяйства. Последние вправе обратиться в районную администрацию (орган местного самоуправления) с ходатайством о дополнительном выделении оставшейся части земельных угодий в аренду или в собственность в порядке выкупа (п. 9, 12 Положения о реорганизации, колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий).

Собственность на землю может возникнуть и в результате покупки сельскохозяйственных долей (паев) у граждан, и иных лиц. Возможен переход права собственности на земельный участок к организации как юридическому лицу в случае передачи гражданином своего земельного участка по наследству или в порядке дарения.

Как уже было сказано, земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование лишь государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям. Земельные участки предоставляются в бессрочное, постоянное пользование на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, при этом земля остается в государственной или муниципальной собственности.

Содержание права бессрочного пользования землей, а также права аренды и права временного пользования, на которых сельскохозяйственные организации тоже могут использовать земельный участок, образуют правомочия владения и пользования (аналогично правомочиям владения и пользования при собственности). Что касается правомочия распоряжения земельным участком, то ни пользователь (как постоянный, так и временный), ни арендатор им не обладают.

Передача гражданам и юридическим лицам земельного участка во временное пользование оформляется договором временного пользования землей сельскохозяйственного назначения (форма договора утверждена Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 года № 177).

Аренда земельного участка — временное владение землей, нормы пользования которого установлены федеральным законодательством, законодательством субъектов Российской Федерации и договором между собственником и арендатором.

Право аренды земельного участка сельскохозяйственных коммерческих организаций возникает на основании договора аренды в соответствии с положениями гражданского и земельного законодательства РФ. Вопрос аренды и арендных отношений надо рассмотреть особо. Сейчас в стране значительное место занимают сельскохозяйственные коммерческие организации, которые были образованы на основе аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, что вызвано рядом исторических причин.

Аграрная реформа начала 90-х годов сделала ставку на предоставление земли в собственность производителям, а не в аренду. Ведь приватизация земли и означает ее передачу в собственность крупным и малым (семейным) коллективам производителей, и лишь хозяйствам, претендующим на землю сверх установленных норм, земельные участки могут продаваться или сдаваться в аренду государственными органами.

Считается также, что истинный хозяин земельного участка должен быть собственником, а не арендатором, ведь именно собственник заинтересован в стойком улучшении качества земель, тогда как арендаторы (особенно краткосрочные) способны растратить тот уровень плодородия, который окажется на предоставленных им земельных участках.

При разработке законодательства об аренде земельных участков был принят во внимание фактор, что качество и плодородие в различных регионах РФ существенно отличаются. Если в малонаселенных местностях земля имеет сравнительно невысокую ценность и ее передача в частную собственность не вызывает конфликтов, то в регионах с плотным населением та его часть, которая так или иначе оказывается отстраненной от земли, закономерно проявляется недовольство тем, что земля попадает в руки немногих. Этим доводом нередко пользуются региональные власти и для того, чтобы сузить распространение частной собственности на земельные участки. Т.о., в регионах, где земля имеет высокую ценность, более основательно было бы продавать ее (в рассрочку), либо сдавать в аренду, либо пропорционально уменьшить норму бесплатной ее передачи в частную собственность.

Помимо уже испытанных методов приватизации земли, в разных регионах страны могут быть испробованы также иные, включая (льготную) продажу земельных участков в частную собственность, сдачу государственных земельных участков в аренду и другое.

Общие тенденции показывают, что государственные земельные участки будут переходить в частные руки не только путем их бесплатной раздачи, но и посредством гражданско-правовых сделок, подвергающихся определенному преломлению в зависимости от особенностей земельных отношений в каждом конкретном регионе. При этом, распорядителем судьбы государственных земель должны быть не только местные органы власти, но также и государственные органы федерального и регионального уровней — в зависимости от того, кому именно (муниципальными властям или же региону, Федерации) будет принадлежать та или иная земля на праве собственности.

Продажа или сдача в аренду государственных земельных участков по форме должна быть такой же сделкой, как аналогичные акты в пределах частного сектора. В принципе, к тем и другим должны применяться одни и те же правила. В то же время формы бланков, применяемых для однотипных сделок, могут и должны быть разными. Например, сдавая в аренду или продавая земельные участки, орган государственной власти имеет возможность как бы в одностороннем порядке предписать целевое назначение земли и предусмотреть санкции за нарушение этого условия.

Если земля меняет владельца в пределах частного сектора, то прежний владелец может (и должен) лишь указать ее целевое назначение согласно некому первоначальному акту, относящемуся к моменту приватизации этой земли. Естественно также, что он не может угрожать покупателю какими-либо санкциями в случае нарушения последним режима, предписанного целевым назначением земли. О таких санкциях покупателю могут напомнить лишь при государственной регистрации сделки (от имени государства, но не от имени продавца). Если же частная земля сдается в аренду, то от арендодателя можно и нужно требовать, чтобы в арендный договор было включено условие о целевом назначении земли и о возможных санкциях — как со стороны арендодателя, так и земельных органов — в случае нарушения этого условия. Арендодателями, согласно законодательству, могут быть только собственники земельных участков, а срочной предоставляющей земельный участок во временное пользование — кроме собственника также землевладелец, землепользователь или арендатор.

Российский комитет по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 18 марта 1996 года № 5-16489 направил своим органам на местах рекомендательную форму договора аренды земельных участков, поселений. Этот договор реализует отношения владельцев земли в лице муниципальных властей и арендаторов, которыми могут выступать любые частные и юридические лица. Форму этого договора с некоторой доработкой могут использовать любые собственники земельных участков. Необходимость появления такого документа назрела давно. Раньше местные органы власти вынуждены были сами составлять договоры аренды, что нередко приводило к курьезам. Так, в одном из райцентров был заключен договор аренды без упоминания об арендной плате, ее размере и сроках. Земельный участок о котором идет речь, был передан в пользование на 49 лет практически бесплатно. Подобных случаев достаточно много во всех регионах РФ.

В документе Роскомзема муниципальным властям предлагаются и базовые размеры арендной платы. Их рекомендуется устанавливать решением органа исполнительной власти в размере 0,5 процента и более от нормативной цены участка земли, принятые согласно Постановлению Правительства России от 03.11.94 № 1204 «О порядке определения нормативной цены земли».

В соответствии с действующим законодательством максимальный срок договора аренды земельного участка в Российской федерации 50 лет. Однако, никакого запрета на продление или перезаключение такого договора нет.

Земельные участки могут быть переданы в аренду исключительно по решению собственника уполномоченного им лица.

Согласно второй части ГК РФ, если арендодатель является собственником земельного участка, он предоставляет арендатору право аренды или иное право пользования соответствующей частью участка. Если же арендодатель не является собственником земельного участка, то он по общему правилу вправе сдать свое здание, сооружение в аренду без согласия собственника земельного участка, передав арендатору тот же титул на землю, что имеет сам.

В соответствии с Указом Президента России «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» (п. 5) местной администрации предоставлено право организовать передачу в аренду земельных участков с правом последующего выкупа в собственность. Установлено, что при передаче в аренду преимущественные права предоставляются лицам, ранее арендовавших земельные участки.

Каждый собственник, будь это частное лицо или государство, в договоре аренды земельного участка самостоятельно устанавливает нормы пользования и ограничения. Так, к примеру, московские власти дают возможность арендаторам продавать права аренды, закладывать, завещать. В некоторых областях России возможна и субаренда земельного участка.

Аренда земельных участков — несомненный шаг вперед по сравнению с постоянным бессрочным пользованием. Последнее не гарантирует прав владения участком, который может быть в любой момент изъят (с предоставлением иного — по усмотрению властей). К недостаткам аренды земли относятся неопределенность размера арендной платы в будущем и отсутствие гарантии, что на следующий срок договор будет заключен именно с этим, а не с иным арендатором. Компания "Евразия" проконсультирует вашу организацию как по вопросам аренды, так и по вопросам продажи земли.

Документы >>       Правовой режим земель с/х организаций >>


 
Продажа земельных участков
© 2003-2012. г.Москва. Основания возникновения прав на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций. "Евразия"
Рекомендуем: Дизайн-МСК: разработка сайта, web дизайн и поддержка сайтов в интернете, гарантированная поддержка сайта, услуги разработки сайтов в Москве.
Правовой режим земель с/х организаций
Rambler's Top100 Яндекс цитирования Строительство коттеджных поселков