III. Правовая экспертиза документов при изменении, прекращении и расторжении
договора аренды
17. При проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении
или расторжении договора аренды необходимо учитывать в том числе следующие
положения Кодекса и Земельного кодекса:
1) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если
иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором (пункт
1 статьи 450 Кодекса);
2) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут
по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором
(пункт 2 статьи 450 Кодекса);
3) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или
частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон,
договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3
статьи 450 Кодекса);
4) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в
той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора
или обычаев делового оборота не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 Кодекса);
5) в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются
измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об
изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения
или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора
в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда
об изменении или о расторжении договора (пункт 3 статьи 453 Кодекса);
6) изменение условий договора аренды земельного участка в случаях, предусмотренных
пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, без согласия его арендатора и
ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его
арендатора не допускается (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса);
7) если срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в
связи с чем договор аренды считается заключенным на неопределенный срок,
каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив
об этом другую сторону за три месяца. Законом или договором может быть
установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды
на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Кодекса);
8) в случаях, если максимальный срок договора аренды отдельного вида
аренды или отдельного вида имущества установлен законом, но в договоре
аренды срок не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора
до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении
предельного срока прекращается (пункт 3 статьи 610 Кодекса);
9) согласно статье 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается
по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством,
а также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае: использования
земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью
к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 Земельного
кодекса; использования земельного участка, которое приводит к существенному
снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению
экологической обстановки (за исключением периода проведения сельскохозяйственных
работ и иных установленных федеральным законом случаев - пункт 3 статьи
46 Земельного кодекса); неустранения совершенного умышленно земельного
правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении
плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями,
стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими
или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке,
повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного
производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях
в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным
законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени,
необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение
которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за
стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд
в соответствии с правилами, установленными статьей 55 Земельного кодекса;
реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными
статьей 51 Земельного кодекса;
10) досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок
более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании
решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка
его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
|
