|
В уходящем 2004 г. принято большое количество нормативно-правовых актов, прямо
либо косвенно касающихся отношений на рынке недвижимости, в том числе
покупки и продажи земельных участков. Наиболее актуальные из них представлены
в настоящем обзоре. Нововведения в налоговом законодательстве.
Налоговый кодекс РФ дополнили главами, регламентирующими порядок взимания
государственных пошлин и земельного налога. В соответствии с новыми нормами
налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка.
При этом налоговые ставки установлены нормативными правовыми актами представительных
органов муниципальных образований (законами городов федерального значения
Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 или 1,5 % в зависимости
от вида земельных участков.
Закон допускает установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости
от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка.
Несомненно следует упомянуть о нововведениях, касающихся вопросов залога
(ипотеки) недвижимого имущества. В соответствии с изменениями налогового
законодательства максимально снижена нотариальная пошлина за удостоверение
договоров ипотеки. И если раньше она составляла 1,5 % от суммы сделки,
что зачастую являлось финансовым препятствием для удостоверения крупных
сделок, то теперь указанная пошлина снижена до 200 руб. (в отношении залога
жилых помещений) и 0,3 % от суммы договора, но не более 3000 руб. (в отношении
залога иной недвижимости). В законодательство об ипотеке внесено дополнение
о снятии запрета на залог (ипотеку) земель сельскохозяйственного назначения.
При этом в отличие от случаев обычной прямой продажи указанных участков
при их реализации в качестве заложенного имущества государство не имеет
приоритетного права на их приобретение. Проводя линию либерализации норм
жилищного и связанного с ним законодательства, законодатель с 2005 г.
отменил обложение НДС операции по реализации земельных участков, жилых
домов и помещений, а также долей в них. Данное нововведение, безусловно,
положительно повлияет на активность продавцов и покупателей земельных
участков. Важное решение по вопросу налогообложения недвижимости принял
Высший арбитражный суд РФ, который постановил, что компании, выкупившие
земельные участки под своими предприятиями, не должны были уплачивать
НДС, поскольку подобные сделки относятся к отношениям по приватизации
государственного имущества. Таким образом, компании, уплатившие ранее
НДС при выкупе земли, получили право на его возврат. Говоря о налоговых
новшествах в законодательстве, стоит упомянуть о заслуживающей особого
внимания инициативе Минфина РФ. В ближайшее время он приступит к разработке
документа, где будут прописаны критерии отнесения налогоплательщика к
добросовестному или недобросовестному.
Иными словами, министерство проанализирует существующие схемы оптимизации
налогов и укажет, какие из них, по его мнению, являются уклонением от
уплаты налогов. Несмотря на важные нововведения в налоговом законодательстве,
в нем все же остается большое количество нерешенных вопросов. В частности,
не определен порядок налогообложения закрытых паевых инвестиционных фондов
(ЗПИФ). Между тем в настоящее время создание ЗПИФа является одной из наиболее
популярных форм привлечения средств для инвестирования в недвижимость.
Поскольку ЗПИФ - это лишь имущественный комплекс, руководимый управляющей
компанией, не являющийся юридическим лицом, то он не платит налог на прибыль.
В то же время в законодательстве не прописан порядок уплаты ЗПИФом других
налогов, таких, как НДС и налог на имущество. В связи с этим на практике
вопрос уплаты ЗПИФом налоговых платежей остается нерегламентированным.
Нововведения в системе государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Минюст РФ утвердил инструкции, устанавливающие более четкие правила в
вопросах государственной регистрации сделок по продаже земельных участков
и недвижимости. Инструкция о порядке государственной регистрации прав
несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним определяет особенности
проведения государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое
имущество и сделок с ним, в том числе порядок представления документов
на государственную регистрацию, проведения их правовой экспертизы и проверки
законности сделки, внесения записей в Единый государственный реестр прав
на недвижимое имущество и сделок с ним.
В Инструкции о порядке выдачи правообладателям по их заявлениям в письменной
форме копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних
сделок, совершенных в простой письменной форме, были установлены правила
предоставления учреждениями юстиции по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним копий договоров, а также иных документов,
выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной
форме. Определен порядок рассмотрения заявления о выдаче (изготовлении)
копии договора, а также основания отказа в его предоставлении. Указанная
инструкция призвана унифицировать существующий порядок работы регистрирующих
органов, который, как правило, различен в каждом районе или регионе.
Наконец, Минюст РФ утвердил инструкцию о порядке государственной регистрации
договоров аренды недвижимого имущества (в том числе сделок по купле-продаже
земельных участков). В ней были структурированы все важные этапы, связанные
с государственной регистрацией указанных договоров. Это, разумеется, облегчит
задачу арендаторов и арендодателей, которые не имеют опыта государственной
регистрации договоров.
Дмитрий РАЕВ, заместитель руководителя Департамента юридического
консалтинга Swiss Realty Group Moscow |
