|
Российские законы в этой области явно не совершенны. При купле-продаже недвижимости
в основном применяются две нормы: статья 35 Земельного кодекса и статья
552 Гражданского кодекса РФ. К сожалению, ни земельное законодательство,
ни ГК РФ зачастую не могут разрешить проблемы, возникающие в арбитраже.
В отсутствие четкой правовой базы тяжбы длятся годами. Кому нужна чужая
земля Согласно ст. 35 Земельного кодекса (ЗК) РФ при переходе права собственности
на строения к новому владельцу недвижимости переходит и право пользования
земельным участком, на котором находятся эти объекты. Однако ЗК умалчивает
о размерах и площади земельного участка, право на который автоматически переходит
вслед за постройкой. Это умолчание нередко становится причиной судебных
разбирательств. Несколько лет назад ЗАО Кром решило продать трех-этажное
здание в Павловске, рассказывает директор юридической компании Аргус Виктор
Жарких. Покупатель готов был заплатить за него миллион долларов. Здание
размером примерно 30х20 метров располагалось на участке площадью около
12 га. Узнав о сделке, собственники домов, находящихся по соседству, обратились
в суд с иском и предъявили претензии на часть территории. Дело до сих
пор блуждает по судебным инстанциям . Дело в том, что в отличие от статьи
35 ЗК РФ в статье 552 ГК РФ говорится, что по договору продажи здания
(сооружения) покупателю передается право на ту часть земельного участка,
которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
При рассмотрении дела в суде возник вопрос о том, какая часть земельного участка
необходима для эксплуатации здания. Действительно, это положение нигде
четко не трактуется, говорит Виктор Жарких. Поэтому истцы оспаривают целесообразность
передачи покупателю 12 га, тогда как площадь здания всего 600 кв.м. Недостаток
действующего Гражданского кодекса состоит еще и в том, что участь остальной
территории остается не-определенной. В арбитражной практике
часто встречаются случаи, когда на один и тот же участок претендуют два
юрлица. Причем каждый из них имеет на это законные основания. Как правило,
это тупик как для спорящих сторон, так и для судов. Допустим, участок
находится в госсобственности и закреплен за промышленным предприятием
на праве постоянного (бессрочного) пользования. Расположенное на этой
земле здание завод продал другой компании, которая арендует участок под
ним. С одной стороны, по Закону О введении Земельного кодекса РФ , лицо,
имеющее право постоянного (бессрочного) пользования, обязано приобрести
участок в собственность или оформить в аренду.
Из статьи 35 Земельного кодекса РФ следует, что собственник здания, находящегося
на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды
земельного участка, на которой расположено его строение. Получается, что обе стороны
имеют совершенно законные права на конкретный участок, но договориться
не могут. В Ленинградской области один подобный процесс длится уже несколько
лет, рассказывает юрист юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры
Елена Рыжкова. Два акционерных общества хотят получить право собственности
на земельный участок площадью 5 гектаров. Спор никак не удается разрешить,
а стороны несут убытки, растущие пропорционально потерянному времени.
По мнению г-жи Рыжковой, из этой ситуации может быть несколько выходов.
Например, возможен компромисс, при котором обладатель права постоянного
(бессрочного) пользования отказывается от конкретного участка. Хотя в
этом случае увеличивается риск для собственника строения. Пока он арендует
участок, так или иначе ситуация контролируема. Но если арендодатель откажется
от всех прав на землю, в государственных структурах могут посчитать, что
для небольшого строения 5 или 7 гектаров земли излишняя роскошь.
В результате собственник здания может лишиться арендуемого земельного участка, довольствовавшись
лишь его малой частью. Дома-призраки Еще одна проблема касается правовой
связи земельного участка и расположенного на нем здания. Она возникает
из-за разногласий между старым и действующим Земельными кодексами РФ.
Это может служить поводом для отказов ГБР в регистрации прав собственности
на некоторые строения. Например, раньше не за-прещалось отчуждать здание
без земельного участка, на котором оно располагалось. Новый ЗК, принятый
в 2001 году, такие сделки запрещает. Но как быть с теми строениями, которые
уже отчуждены без участка? Получается, что их нынешние владельцы относятся
к числу собственников так называемых домов-призраков. Они могут лишь эксплуатировать
эти объекты. Продать недвижимость или сдать ее в аренду нельзя без оформления
прав на соответствующий участок. Оптимальный выход из положения приобрести
или арендовать землю, на которой расположены здания. Хотя иногда и это
проблематично, так как для выкупа участка может потребоваться, например,
кредит, а безземельный объект не возьмет в залог ни одна банковская структура.
По мнению многих юристов, для совершенствования правовых норм, устанавливающих
правовую связь между участками и объектами недвижимости, можно прибегнуть
к опыту некоторых европейских стран.
Увы, среди российских законодателей немало тех, кто категорически не
приемлет кальки из зарубежной теории, сетует директор адвокатской конторы
Шмидт Роберт Свинтицкий. Но, с другой стороны, как быть, если мы пока
не можем усовершенствовать собственные правовые нормы, иногда напоминающие
шараду? |
