Продажа зданий, находящихся на земельных участках, предоставленных
на праве постоянного (бессрочного) пользования
В соответствии с положениями Гражданского кодекса (ст. 271) при переходе
права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке,
к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей
частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и
прежний собственник недвижимости. В то же время в соответствии с земельным
законодательством (ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ) при продаже
зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим
лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит
переоформлению на право аренды или право собственности на земельные участки
по выбору покупателей зданий. Между тем в законодательстве не указан порядок
переоформления прав на землю при покупке здания. В связи с этим на практике
могут возникнуть определенные проблемы с регистрацией прав на земельный
участок под объектом недвижимости. Руководствуясь позицией должностных
лиц Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость
и сделок с ним на территории г. Москвы (Мосрегистрация), мы рекомендуем
придерживаться следующего порядка. В первую очередь необходимо составить
и заключить договор купли-продажи здания.
Далее следует оформить государственную регистрацию перехода прав собственности
на здание к покупателю. Затем в соответствии с положениями земельного
законодательства (ст. 36 ЗК РФ) следует приватизировать либо получить
в аренду земельный участок. После заключения соответствующего договора
необходимо зарегистрировать права собственности либо договор аренды в
Едином государственном реестре прав. Продажа зданий, расположенных на
земельных участках, находящихся в собственности В соответствии с земельным
законодательством установлен принцип единства земли и находящейся на нем
недвижимости. В частности, отчуждение здания, стоящего на земельном участке
и принадлежащего одному лицу, проводят вместе с земельным участком за
исключением следующих случаев: отчуждения части здания, которая не может
быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждения
здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.
Недопустимо отчуждать земельный участок без находящегося на нем здания,
в случае если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ). На практике
возникает вопрос о возможности отчуждения части земельного участка, прилегающего
к зданию. В соответствии с практикой высших судебных инстанций установлено,
что часть участка, не занятая зданиями или вообще свободная от застройки,
может быть продана без ограничений. Таким образом, собственник вправе
продать либо весь земельный участок, на котором расположено отчуждаемое
здание, либо провести межевание и составление кадастрового плана на участок,
на котором непосредственно размещено здание (площадь застройки). Во втором
случае надо оформить право собственности продавца на выделенную часть
участка, после чего производить продажу здания с находящимся под ним участком.
Продажа зданий, расположенных на земельных участках, находящихся на праве
аренды.
В соответствии с действующим законодательством при переходе права собственности
на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее
приобретает право на использование соответствующей части земельного участка,
занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях
и в том же объеме, что имели место при прежнем их собственнике. Таким
образом, покупатель здания вправе стать арендатором участка, расположенного
под зданием. Передача прав аренды участка возможна либо по отдельному
соглашению с продавцом-арендатором (например, соглашение о перенайме),
либо по закону в силу перехода прав на участок при продаже находящегося
на нем здания. На практике покупатель во избежание временных затрат идет
по пути покупки здания с автоматическим переходом прав аренды.
Однако в данном случае иногда возникают определенные проблемы, связанные
с тем, что земельный участок под зданием может во много раз превышать
площадь застройки. Особенно это актуально в случаях, когда здание приобретают
именно в целях получения прав на землю, принадлежащую продавцу. Поскольку
в законодательстве указано, что покупатель здания приобретает право на
использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием
и необходимой для его использования, то, например, земельный комитет (представитель
города - собственника земли) может отказать в заключении с покупателем
договора аренды всего участка. Споры по подобным вопросам случаются, однако
на практике земельные комитеты, как правило, все же не возражают против
перехода к покупателю прав на весь земельный участок продавца. Во избежание
спорных вопросов покупатель здания может приобрести (или присоединить)
компанию - собственника здания. В этом случае покупатель не будет нуждаться
в переоформлении договора аренды земельного участка.
Дмитрий РАЕВ, заместитель руководителя Департамента
юридического консалтинга Swiss realty group "Недвижимость & Цены" |
