Усадьбы Сельское хозяйство Офис VIP For Vip
 О КОМПАНИИ| ПРОЕКТЫ| УЧАСТКИ| FOR VIP| СПЕЦПРЕДЛОЖЕНИЯ| УСЛУГИ| ОБЪЯВЛЕНИЯ| ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО|
 Документы

Документы -> 

Юридическое сопровождение сделок при покупке коммерческой недвижимости

Необходимость профессионального юридического сопровождения сделки (например, сделки по продаже земли) не вызывает сомнения, когда речь идет о суммах в сотни тысяч и миллионы долларов. Цель сегодняшнего разговора - осветить некоторые важные особенности юридического сопровождения сделок на вторичном рынке коммерческой недвижимости. При осуществлении юридического сопровождения сделок с коммерческой недвижимостью сначала нужно точно определить состав участников (кто продавец, кто покупатель, какие организационно-правовые формы имеют тот и другой).

Далее проверяют наличие оформленных предварительных договоренностей между продавцами и покупателями, в том числе протокола о намерениях, соглашения о задатке, предварительного договора и анализа содержания этих документов. Письменное оформление преддоговорной стадии процесса приобретения земельного участка или нежилого здания (помещения) желательно во всех отношениях, поскольку оно должно предполагать и определять своего рода предпродажные мероприятия, включающие в себя обязательства сторон по подготовке к заключению договора купли-продажи. Однако практика оказания данного вида юридических услуг показывает, что в основном заключению договора купли-продажи здания (помещения, земельного участка) предшествуют переговоры, устное согласование некоторых существенных условий договора, например условие о цене здания (помещения) и о форме расчетов по предстоящей сделке. Вместе с тем переговоры, прошедшие без участия юристов, профессионально специализирующихся в данной области, могут создать ситуацию, когда некоторые существенные факты и обстоятельства, не получившие должной правовой оценки в процессе переговоров, так или иначе негативно повлияют на юридическую состоятельность сделки купли-продажи земельного участка и (или) здания (помещения). Что же нужно установить в первую очередь?

Прежде всего - способ приобретения продавцом в собственность земельного участка или (и) здания (помещения): необходимо документально убедиться, каким способом (видом обязательств) к продавцу перешло право собственности на здание (помещение), на основании каких правоустанавливающего (договора) и правоудостоверяющего (свидетельства о государственной регистрации права) документов продавец владеет зданием (помещением), которое предлагает купить. Важно отметить, что именно правоустанавливающий и правоудостоверяющий документы (договор, свидетельство) достаточно полно проясняют ситуацию, определяют характер правоотношений. Однако, как показывает практика, покупатель здания (помещения) зачастую удовлетворяется предъявлением ему только свидетельства о государственной регистрации права. Вместе с тем именно из договора, например, купли-продажи можно составить достаточно ясное представление о законности приобретения объекта и наличия обременений (ограничений), поскольку только в нем содержатся конкретные права и обязанности (обязательства) предыдущего собственника (продавца) и покупателя (нынешнего собственника), сведения об обременениях (например, о действующих договорах аренды). Право собственности на здание (помещение) обычно возникает на основании договора (купли-продажи, мены, об отступном и иного), а также может возникать по решению суда или при внесении здания (помещения) в уставной капитал коммерческих организаций. Следует самым тщательным образом изучить содержание обязательств сторон по прежнему договору купли-продажи, документально убедиться в правомочности принятого решения о продаже, ознакомиться с учредительными документами предыдущего собственника, копии которых должны быть у нынешнего собственника.

Если продавец действует через представителя, нужно убедиться в надлежащем оформлении доверенности. Из ее текста явно должны следовать полномочия именно на заключение договора купли-продажи здания (помещения), принадлежащего на праве собственности доверителю-продавцу, и срок их действия (срок действия доверенности). В уяснении нуждается и непосредственно личность представителя, поскольку в доверенностях по такого рода сделкам, как правило, указывают только паспортные данные представителя. Бывают и особые случаи представительства по сделкам купли-продажи. Так, иногда организация-продавец земельного участка или объекта недвижимости заключает договор с каким-либо агентством недвижимости, выдает ему (юридическому лицу в лице руководителя, например генерального директора) доверенность на ведение переговоров, заключение договора купли-продажи земли или здания (помещения).

Из такой доверенности можно сделать вывод: стороной в договоре остается организация - собственник здания (помещения), но выполняет юридически значимые действия от имени этой организации ее представитель - агентство в лице его руководителя, действующего на основании доверенности. Следовательно, договор купли-продажи здания (помещения) должен быть подписан лично руководителем агентства недвижимости. Если в подписании договора участвует другое лицо, даже если это работник (сотрудник) агентства недвижимости, то он должен иметь нотариально удостоверенную доверенность, выданную в порядке передоверия, причем право передоверия должно быть предусмотрено в основной доверенности. Следующий важный шаг - ознакомление с учредительными документами продавца для уяснения полномочий тех или иных органов управления по вопросам порядка совершения сделок с недвижимостью. Такая продажа, как правило, является крупной сделкой, поэтому должны быть выполнены необходимые действия: определена балансовая стоимость недвижимости, установлена ее рыночная цена. Последняя может быть определена независимым оценщиком, в этом случае необходимо ознакомиться с отчетом об оценке недвижимости. Законодательство устанавливает определенные правила совершения крупных сделок в части компетенции тех или иных органов управления коммерческих организаций. Например, для продавцов - акционерных обществ установлено: если стоимость продаваемой недвижимости составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества, то решение об одобрении крупной сделки принимает совет директоров (наблюдательный совет), причем единогласно. Если же стоимость составляет более 50 % балансовой стоимости активов общества, то решение принимает общее собрание акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, принимающих участие в собрании. Отдельные правила существуют и для обществ с ограниченной ответственностью. В чем важность соблюдения правил совершения крупной сделки?

В том, что от этого будет зависеть юридическая действительность сделки. Законы Российской Федерации: "Об акционерных обществах" и "Об обществах с ограниченной ответственностью" - предполагают возможность признания крупных сделок, совершенных с нарушением вышеупомянутых правил, недействительными по иску общества или акционера (участника). В связи с этим непосредственно перед заключением договора купли-продажи земли, здания (помещения) необходимо подробно ознакомиться с соответствующими протоколами об одобрении крупной сделки. Изложенные правила ее совершения непосредственно касаются и покупателя здания (помещения), если он является юридическим лицом - коммерческой организацией (акционерным обществом, обществом с ограниченной ответственностью).

В целях подготовки к будущей сделке купли-продажи особое внимание следует уделить имеющемуся характеру земельных отношений, то есть выяснить, какой документ регламентирует отношения по использованию земельного участка, на котором расположено здание (помещение). Если между продавцом и земельным комитетом оформлен с уполномоченным государственным (муниципальным) органом договор аренды участка, то с ним необходимо ознакомиться, особенно в части предмета договора, то есть целевого назначения участка, порядка переоформления на нового собственника здания (помещения) прав на участок. Нелишним будет убедиться и в состоянии платежей по договору аренды этого участка.

Документом, свидетельствующим об отсутствии или наличии задолженности, станет акт сверки расчетов по аренде земли. Если собственник здания (помещения) не оформил договор аренды земельного участка, а уплачивает налог на землю, необходимо выяснить причины данного обстоятельства с тем, чтобы убедиться в возможности оформления договора аренды участка после государственной регистрации перехода права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю. Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи является уяснение наличия обременений (ограничений) в пользовании зданием, а иногда и в распоряжении им. Речь идет о выяснении наличия (отсутствия) следующих фактов: имеются ли в здании (помещении) арендаторы, лица, безвозмездно пользующиеся помещениями, передавалось ли здание (помещение) в ипотеку (залог недвижимого имущества). Что касается договора аренды нежилого помещения, то такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, только если его срок равен одному году и более. В связи с этим в рамках предварительных договоренностей следует обязать продавца составить список помещений (комнат), переданных в аренду на срок менее одного года, и приложить к нему копии договоров аренды, с которыми необходимо внимательно ознакомиться.

Переход права собственности на сданное в аренду помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. К новому собственнику земельного участка или здания (помещения) действующие договоры аренды переходят в неизменном состоянии, за исключением возможности внесения в них изменений только в части наименования арендодателя и его реквизитов в связи с переходом права собственности.

Поэтому необходимо точно знать, какие права и обязанности имеет арендатор, каковы другие условия договора аренды: например, соответствует ли назначение арендуемого помещения, указанное в договоре аренды (офис, торговля, бытовое обслуживание), его функциональному назначению по технической документации БТИ (экспликации) на текущий момент. Если в арендуемых помещениях расположение и площадь комнат по поэтажным планам явно не соответствуют их фактическому состоянию, необходимо потребовать от собственника (продавца) документы, подтверждающие получение необходимых согласований и разрешений на переустройство (перепланировку, переоборудование) помещений. Необходимо также исследовать вопросы о первичном возникновении права собственности на объект недвижимости (например, порядок и законность приватизации, акционирования и т. п.) и о возможных последствиях признания первичной сделки недействительной.

Таким образом, процесс подготовки к заключению договора купли-продажи земельного участка или здания (помещения) представляется достаточно сложным и многоступенчатым, требующим уяснения многих юридически значимых фактов и обстоятельств. Вместе с тем несоблюдение вышеизложенных рекомендаций может повлечь за собой довольно серьезные негативные правовые последствия, прежде всего для покупателя здания (помещения). Пренебрежение серьезностью данного вопроса способно привести к длительным судебным спорам и даже потере приобретенного объекта недвижимости. Юридическое сопровождение крупных сделок с коммерческой недвижимостью необходимо поручать профессионалам, имеющим соответствующий опыт.

Статья подготовлена на основе рекомендаций ЗАО "ЦентрЮРсервис".

 
Продажа земельных участков
© 2003-2012. г.Москва. Юридическое сопровождение сделок при покупке коммерческой недвижимости - компании "Евразия"
Рекомендуем: техническая поддержка сайта в Москве от веб-студии "Дизайн-МСК".
Юридическое сопровождение сделок при покупке коммерческой недвижимости
Rambler's Top100 Яндекс цитирования Строительство коттеджных поселков