|
И теоретики, и практики, работающие в сфере земельных отношений, уверены: чтобы
земельный рынок стал в России по-настоящему цивилизованным, нужно не только
сформировать у его участников соответствующую психологию и создать экономические
условия, но и принять необходимые законы, регулирующие правила продажи земли.
Правда, как признаются на условиях анонимности практики рынка купли-продажи
земельных участков, все равно извечное стремление "найти лазейки"
даже в самом либеральном и благоприятном для ведения земельного бизнеса
законодательстве, скорее всего, окажется в России неистребимым. Не в деньгах
дело. К примеру, готовя новый Градостроительный кодекс, его разработчики
особое место отводили необходимости того, чтобы "прописать"
аукционы как единственно возможный путь приобретения прав на земельные
участки. Мотивируя тем, что это наиболее прозрачная и действенная форма
земельных правоотношений. Но, как известно, к примеру, в той же Москве
эта форма принята и действует уже довольно давно. Однако чаще всего результаты
проводимых торгов вызывают у независимых наблюдателей большие сомнения
в обоснованности определения победителей. К примеру, профессиональные
участники московского рынка недвижимости были несколько удивлены тем,
как проводился конкурс на застройку территории гостиницы "Россия".
Из всех заявленных участников сумма инвестиций победителя, ООО "СТ
Девелопмент", была наименьшей и составляла 0 млн. против млрд, предложенных
компанией "Монаб" и, 8 млрд, предложенных "Штрабагом".
По словам экспертов компании Vesco Realty, непонятно, "почему фактор
денег в данном конкурсе был полностью нивелирован, а во главу угла Правительством
Москвы была поставлена непосредственно градостроительная идея, предлагаемая
потенциальными инвесторами. Это сразу вызывает подозрения, что решения
конкурсной комиссии были крайне субъективны".
Основное условие торгов по продаже земельных участков - индивидуальное
соглашение. Их регулирование трудно "прописать" детально - до
сих пор определяются только самые общие правила проведения тендеров. Кстати,
само иностранное слово "тендер" объединило в себе два понятия:
конкурс и аукцион. Так что именно организаторы в каждом конкретном случае
решают, кто победит: то ли тот, кто предложит лучшую цену не продажу земельного
участка, то ли тот, кто предложит лучшие условия. Сам механизм торгов
находится под жестким контролем организаторов и потому управляем. По словам
Владимира Чуркина, заместителя заведующего кафедрой Государственного университета
по землеустройству, известны случаи, когда земельный участок в 15 гектаров
продавался на торгах за 50 тысяч долларов, а через месяц уходил за 15
миллионов долларов. К участию к торгам легко не допустить неугодных лиц.
Один из самых простых и действенных способов: о том, что торги должны
состояться, в реальные сроки оповещаются только "свои" организации.
Законом не установлено, в каком СМИ следует публиковать оповещение о
том, что какие-то земли продаются под застройку. Как не определен минимальный
срок подачи заявок - вернее, о нем сказано, что он должен быть разумным.
Поэтому организатор на законных основаниях может сегодня опубликовать
объявление, назначив завтрашний день предельным сроком подачи заявок.
Никакой юрист не докажет, что срок в сутки менее "разумен",
чем срок в неделю или в месяц. Аренда - это почти продажа Другой вид земельных
отношений, где возникает множество проблем - это аренда. Она, кстати сказать,
и наиболее распространенный вид земельных отношений. В принципе, в арендном
договоре на земельный участок можно прописать, что угодно: арендодатель
должен быть очень внимателен, чтобы обезопасить свою собственность или
свои права. По статье 34 Гражданского кодекса арендатор получает право
пользоваться и владеть арендованным имуществом. На этом основании он легко
может ограничить доступ к нему арендодателя. Юристы говорят, что таких
"мелочей" в договоре существует много, поэтому советуют прописывать
все условия максимально подробно. Сейчас договор аренды можно заключать
без указания ее срока. Хотя долгое время регистрирующие органы отказывались
регистрировать такие договоры.
Согласно Гражданскому кодексу, если по истечении срока аренды земельного
участка, указанного в договоре, стороны продолжают осуществлять свои обязательства
по нему (арендатор платит арендную плату, а арендодатель ее принимает),
то он считается продленным на постоянной основе. У собственника по вине
арендатора может возникнуть множество проблем. К примеру, арендовав привлекательный
земельный участок, арендатор, не внося изменения в договор и не пуская
собственника на объект, может построить на этой земле какое-нибудь строение
и его легализовать. Делается это для того, чтобы, к примеру, в случае
с государственными землями, выкупить данный земельный участок. Некоторые
арендуют земли именно с такими целями. Существуют опробованные действующие
модели. Например, если уже есть утвержденный проект строения, то вполне
возможна следующая схема: по заказу арендатора некая архитектурная фирма
делает похожий проект, который дополняется конструктивными элементами.
К примеру, малоэтажный дом из-за плывунов почвы усиливается многоэтажным
подземным гаражом.
С арендой земель лесного фонда ситуация для арендаторов непростая. По
лесам I категории, а к таким относится весь лесной покров Московской области,
решение должно принимать Правительство РФ. Механизма вывода их в нелесные
не существует. Но коттедж в лесу - весьма популярный и хорошо продаваемый
объект. Как один из выходов для арендаторов практикуется следующая схема:
оформление земельного участка под культурно-оздоровительные или рекреационные
цели.
Кстати, именно под рекреацию были оформлены земельные участки лесной буферной зоны
усадьбы Архангельского. Если бы не широкий общественный резонанс, который
получило данное дело, то в недалеком будущем там на вполне законных основаниях
"встали" бы коттеджи, к примеру, для проживания участвующих
в культурно-оздоровительных мероприятиях. |
